作者：云潭，编辑：小市妹

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对于曾经辉煌的房地产行业来说，2022注定是极为痛苦的一年。

重压之下，房地产遭遇历史性转折点，行业陷入增长困局，复苏注定曲折且漫长。

在这个漫长的寒冬，许多所谓的房企“优等生”相继爆雷，但危机中，还是有“少数派”在坚韧生长。

11月1日，穆迪发布评级报告，鉴于多元业务的布局及充足的流动性指标，仍保持龙湖集团“Baa2”的评级。

无独有偶，三天后，标普也确认龙湖集团的投资级评级，认为其在手现金充足，将满足其到2023年底的短期债务偿还需求。

再次国际三大评级机构认可，显示出这家房企较强的抗风险能力。

在一批批地产企业宣布暴雷，行业景气度寒气逼人之际，能够获得国际的认可，实属不易。

要知道，自2021年下半年以来，穆迪、标普、惠誉三大国际评级机构已连续下调房企评级或展望达250余次。

其中，穆迪自去年10月至今年6月，对发行高收益债券的中国地产公司进行了91次降级，刷新历史记录。而截至2020年12月底的过去十年，穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

▲资料来源：亿翰智库、DM。注：数据区间为2021年6月1日-2022年10月27日。

在如此频繁的调降或撤销评级之中，获得挑剔的国际评级机构的认可，需要房企展示出令市场刮目的表现。

在穆迪的评级序列中，50强房企仅剩下万科、中海、华润、保利、龙湖、越秀、金茂7家还保持“投资级别”评级。其中，龙湖是同时得到穆迪、标普、惠誉三大机构“投资级别”评级的企业。

穆迪认为，龙湖财务稳健，流动性充足，融资成本优势明显，而且地产之外的多航道业务前景广阔，帮助其在行业低谷期平抑周期波动。

财务指标方面，截至今年6月底，龙湖已经连续六年处于“三道红线”绿档之列。其现金短债比达到4.07倍，一年内到期负债占比约10.1%，平均融资成本为3.99%。目前，行业融资成本低于4%的公司仅有中海地产、中国金茂、华润置地以及龙湖集团。

债务方面，穆迪指出，到明年底，龙湖公司将只有一笔3亿美元(约20亿元人民币)的离岸债券和几笔总计约100亿元人民币的在岸债券到期或可延期。

标普则指出，截至2022年6月30日，龙湖集团无限制现金(不含监管账户现金)约670亿元，完全覆盖215亿元的短期到期债务。

根据此前公告，龙湖集团已经于10月31日-11月1日，连续两天偿还了高达85.5亿港元的银团贷款，偿债压力得到进一步缓解。

业务表现方面，除地产主业外，龙湖积极布局商业管理、长租公寓、空间服务以及智慧营造等经营性业务。今年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿元，达110亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。远高于地产业务增速，展现出不俗的增长势头。

穆迪预计龙湖经常性租金收入将以每年15%-20%的速度增长，今年底将达到约130亿元，2023年达到150亿元左右。

地产销售方面，龙湖第三季度全口径销售金额598亿，同比增速已经回正。而且，在许多房企主动放弃拿地的当下，最近一个月，龙湖已经在北京、上海、成都、合肥等核心城市拿下10块新地，累计花费108亿元。

与此同时，龙湖集团及控股股东在金融市场连续出手。10月31日-11月3日，龙湖控股股东共增持700万股，总计耗资7130万港元；公司及控股股东合计回购美元债达到2300万美元。截至目前，大股东Charm Talent已持有龙湖集团已发行股本的43.47%。

穆迪继续维持评级，龙湖集团及控股股东的连续增持和回购债务，龙湖股价自11月1日至11月4日上涨了28%，基本抹去了周一的跌幅。穆迪同时表示，如果各项指标持续向好，可能会将其评级展望上调为稳定。

此外，几大国际投行也对龙湖表示认可，美林证券报告认为，“龙湖积极偿还短期债务的动作应能让投资者对其流动性状况放心”。花旗分析师发布报告称，市场对龙湖集团的担忧“过头”了。

摩根大通则表示，“龙湖仍未表现出任何压力信号。龙湖仍在持续买地，资产负债表仍是行业中最稳固之一。如果行业流动性的担忧缓解后，龙湖未来或强劲反弹”。

标普就预计，得益于龙湖去年已销售但未确认的3150亿元收入，以及由有机增长和商管业务增长20%-30%。龙湖的收入将在2022年增长10%-15%。

在地产行业历史性的转折点，行业竞争格局已经从“规模为王”转向“稳者致远”。冬季迟早会过去，而财务稳健，资金充足且有战略远见的企业，也将会率先迎来新的发展势头。

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关键词： 控股股东 融资成本 短期债务