毫无疑问，最近的港股市场掀起了一场强势大反攻，过去被压制的板块均表现喜人，从这背后来看，低估值、业绩向好预期，政策利好、市场情绪修正均成为此番反弹的助推因素之一。

笔者留意到华南城(01668.HK)近期走势也相当不俗，此前公司亦发布了中期业绩，尽管受到疫情、宏观经济等多重因素影响，业绩遭遇压力，甚至一度发布了盈警公告，但很显然市场已经早已Price in这份成绩单，并未影响华南次持续走强的势头。

(来源：富途行情)

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1· 中报出炉，三大业绩看点

从华南城这份中期业绩来看，笔者认为仍然不乏如下亮点：

其一，持续性收入遭遇的压力虽大，但依旧保持了相对的稳健，经营模式获得验证。

依据财报所示，上半年，公司持续性收入减少4.3%至16.101亿港元。考虑到整个宏观大环境以及商贸物流行业面临的情况，公司在持续性收入上能够扛住外部环境的压力，展现出了较强的抗风险能力和抗周期能力。

从公司经营战略来看，近年来也持续在推动持续性收入占比提升，这也意味着，后续公司整体经营的稳健性还将持续获得巩固。

其二，资产负债率实现较大优化，抗风险能力加强。

财报显示，截止中期期末，华南城资产负债率降低至62.3%。这背后显然与国企高管股东入股的助力分不开。实际上早在今年1月的投资者电话会上，华南城管理层就预计，引入国企股东后，未来的融资成本有望下降至5%-6%，每年的利息支出可缩减至20亿港元，资产负债率由70%降到50%。

从公司的财务指标不难看到其正不断向这一目标靠近，这也意味着其整体的抗风险能力和经营安全性也得到了夯实。

其三，品牌势能进一步增强，生态圈协同效应加速释放。

从财报中可见，公司屡屡获得多个行业奖项，如，2022年8月，深圳华南城连续第六年被深圳工业总会评为“深圳知名品牌”荣誉称号。9月，华南城电子商务产业园综荣获国家电子商务示范基地“十佳”之一。同时随着国资背景的特区建发集团的入股，优质的信用背书、品牌背书、资源导入等也进一步提升了公司的综合影响力，品牌势能不断得到强化。

此外，伴随公司所布局的产业版图不断推动创新、升级，产业生态协同效应也正迎来加速释放。从乾龙物流到奥特莱斯再到各地华南城围绕新业态、新消费的布局等，为公司整个产业生态圈带来了更多的活力与成长新动能。

2· 华南城后续表现的四大支撑逻辑

展望后市，笔者认为华南城具备四大支撑逻辑。

首先从整个市场层面出发，港股在经历了估值底部后，正迎来历史性的反弹行情。结合政策面、情绪面、资金面等因素来看，这一反弹的可持续性仍然值得期待，尤其是伴随疫情修复带来的反转、政策面刺激等利好因素下，中长期来看港股都将从中受益，且风险收益比也相当具有吸引力，配置价值凸显。

其次，从行业板块层面出发，华南城所处的商贸物流领域，可以看到一系列积极的政策正带给市场信心，不论是地产行业的政策调整、疫情防控政策优化、经济经营活动正常化、支持鼓励消费等，这都为华南城这类商贸物流企业后续业绩的修复带来了良好预期，支持板块的修复行情。

尤其是此前11月11日，央行和银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称“16条”)，内容涉及开发贷、保交楼、房企纾困、信托贷款、并购贷、租赁融资、贷款展期、个人房贷和征信等诸多方面，对楼市的系统纾困注入强心剂。这对于华南城而言也构成直接性利好，将有助于其进一步畅通融资渠道，疏解债务压力。

再次，从公司催化剂层面出发。一方面，延续上述行业逻辑，业绩催化是一大关键因素，伴随未来疫情常态化、经济复苏，华南城的业绩弹性将更大，确定性也更强。

另一方面，国企股东入局带来的经营管理调整等亦是另一大重要催化剂。正如，财报中其所提到的，特区建发集团充分发挥国资国企优势，推动了华南城实现了“三个改变”，一是提升资信水平，盘活资金流动性；二是优化资产结构，有效降低资产负债率；三是强化资源导入，实现产业转型升级。

从特区建发入股以来围绕融资模式创新方面来看。特区建发将进一步加强与华南城的融资业务协同及融资资源共享，由特区建发集团下属公司牵头发起设立总规模约110亿元的股权投资基金，为华南城集团优质开发项目提供资金支持，盘活华南城集团土地资源。此外，特区建发协同华南城与相关银行开展密切合作，正推动组建银团贷款，帮助华南城集团置换高息债务并补充流动性。

在业务合作方面，值得一提的是，就在此前11月30日，深圳市特区建设发展集团有限公司与华南城集团全面协同合作签约暨南昌、郑州、南宁华南城项目合作启动仪式，此次签约也标志着两家集团全面深化合作迈上新台阶。根据协议，双方将围绕园区产业升级、融资模式创新、产业园区开发与运营、物流冷链合作开发、物业管理及智慧园区建设等领域展开全面深化合作。

可以预期的是，随着国企的入局将持续带给华南城业务腾挪及发展新空间，在实力雄厚的控股股东的助力下，华南城的经营也将有望迈向新的台阶。

最后，估值层面出发。目前华南城公司股价为0.56港元，公司财报所示的每股净资产则高达3.71元，PB则仅为0.15倍，资产价格极低，且处于历史估值底部区域，安全边际凸显。考虑到当前外部环境的不确定性下，公司的安全边际也将有望获得市场资金的关注。

3· 结语

从国资入股的动作来看，其更有助于提升华南城的市场辨识度，帮助其在既有的商业生态圈和新兴领域上展开布局。随着公司不断打造繁荣的商贸物流生态，并持续创造协同效应，华南城后续的发展也将有望迎来新一轮的快速成长期。

综合来看，中期成绩单的出炉，意味着靴子的落地，释放了市场悲观的情绪，同时也带来了公司复苏的积极信号。随着华南城在疫情后时代步入业绩拐点，后续估值修复表现相信还将持续带给市场惊喜。

关键词： 资产负债率 协同效应 建发集团