过去一年，房地产行业波动依旧，从当前时间节点来看，随着一系列相关支持行业稳健发展政策的出台，行业如今也已经迈向新的转折点。房地产行业经历了深层次的调整，过往高举高打、跑马圈地的扩张模式不再奏效，市场如今也纷纷将目光从聚焦过去的人口红利转向管理红利。这也意味着品质、精耕细作等成为整个房地产行业下半场竞争的关键词，而以服务为底座的物业企业在这一过程中首当其冲，是最为值得关注的投资方向所在。

近日，世茂服务(0873.HK)交出了一份年度成绩单，在笔者看来，公司关联方此前一度遭遇波折，这也使其这份成绩单在行业中具有相当的代表性，能够让外界更深刻的清楚整个物管赛道内的企业究竟需要什么样的特质才能穿越周期。

就此一同结合公司的财报来谈谈对行业及公司看法，挖掘机会所在。

(相关资料图)

1、独立性与多元化支撑跨周期发展，稳健经营能力获验证

从财报来看，世茂服务交出的成绩单可圈可点，公司在过去的2022年实现营收为86.37亿元人民币，同比增长了3.5%。在过去各行各业受到疫情管制以及经济下行等因素影响出现营收大幅下滑的背景下，世茂服务可以说取得了相对稳健的表现。

拆解公司的业务结构可以看到，公司能够有如此经营韧性离不开两个方面：

其一，多元化的业务生态。

世茂服务的营收来源涵盖多个方面，包括物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服、城市服务等。

从各业务板块情况来看，按照营收体量排序，物业管理服务收入占比最大，2022年达到58.4%至50.42亿元人民币。其次为社区增值服务，占整体收入的19.5%，收入达16.88亿元；再次，则是城市服务，收入达13.81亿元，占整体收入的16%；最后是非业主增值服务，收入达5.25亿元，占整体收入的6.1%。

（数据来源：公司财报）

结合行业内各家企业的营收占比不难看出，世茂服务有着较为多元化的业务布局，且各大业务占比相对已经均衡，并非像行业内许多自诩多元化的房企缺乏实质的业绩支撑。因此世茂服务的这一布局优势，不仅能够分散其在单一领域布局的风险，同时也增强了自身的抗风险能力，提升了业绩的稳健性和持续性。

其二，核心业务板块的独立性优势。

从上文的占比中不难看到，物业管理服务作为公司收入的大头，对世茂服务整体的业绩走向有着较大的贡献力和影响力。基于此，有必要去考量其盈利的质量和可持续性。

在房地产行业雷声阵阵大环境下，市场质疑物管企业一个很大的因素便在于其是否有足够的独立性，不被关联方房企遭遇的困难而影响到自身的业务发展。基于此，这也令不少物企的估值承受压力。

从世茂服务来看，公司的独立性在财报中的在管建筑面积以及合约建筑面积上得到体现。截至2022年底，世茂服务在管建筑面积达2.62以平方米，其中来自关联方的仅为22.9%，而来自第三方的较上年进一步提升1.3各百分点至77.1%。此外，公司合约面积已经达到3.4亿平方米，其中来自关联方面积占比为22.8%，而来自第三方的项目面积占比则高达77.2%，较上年提升1.9个百分点。

可见，世茂服务并不过多依赖关联方的资源，保持了相对的独立性，关联方对公司的影响有限。

（来源：公司财报）

通过从公司的多元化布局以及项目来源情况的分析，可以看到世茂良好的发展韧性的原因所在，这也将是支撑其后续长期发展的重要基础。

2、世茂价值回归的四大支撑力

过去一年，物业板块的整体市场表现并不理想，这背后受到包括疫情、房地产行业暴雷、经济下行等多重因素的影响。

站在当下来看，宏观经济修复背景下、疫情管控消失带来的场景恢复助力消费复苏等，都将有望为相关行业的业绩回归增长或更强劲的增长带来新机会。

在此笔者认为世茂服务具有如下支撑力，助推公司价值回归。

支撑力1：服务力与品牌力双向驱动，助力扩张提速

物业行业的品牌力和服务力是构建物企竞争优势的核心要素所在，而外拓能力则是其强大市场力的重要体现。

世茂服务作为中国领先的综合物业管理及社区生活服务提供商，公司致力于着力提升客户满意度，以更优的质量、更高的效率为客户带去更好的体验。就在不久之前公司获得了乐居财经"2023年一季度物业服务满意度TOP1"与"年度江苏省物业服务行业综合实力50强企业TOP1"等行业内奖项，与此同时，世茂服务还已连续两年获得“中国物业服务满意度百强企业”名单榜首荣誉，并以97%的续约率保持行业领先，这些皆表明了业界及客户对其的认可。

在优质的品牌力和服务力之下，能够为世茂服务带来更多的业务拓展机会，尤其是随着整个行业迎来高质量发展的新阶段，注重管理红利、品牌红利的大背景下，公司构建的已有的优势，将支撑其迎来快速扩展。

支撑力2：优质资源加持，战略定力下构筑强劲内驱力

世茂服务的业务拓展正积极围绕国企、大型集团等优质资源展开，与此同时公司在资源平台与品牌招商等方面均有深厚的沉淀。长期经营下，公司也始终保持着高度的战略定力，聚焦核心能力的打造，并不以规模是举，而是依托自身的优势，通过细分赛道领先策略，主动建立垂直领域的市场优势。

当前随着中国房地产行业迎来深层次变革，不动产运营领域的竞争正持续加剧，而许多国企、大型金融集团等即便拥有较多的项目资源，但其运营能力往往不够强，因此也就越来越需要有更具经验和成熟运营体系的行业老手为其操盘，以此提升资产质量释放价值潜能。在此背景下，世茂服务的资源禀赋和运营实力为其打开了新的一番天地，帮助其在行业新趋势下，斩获更多市场机遇。

支撑力3：多元化业态，聚焦C端构建新成长曲线

上文已经提到公司的多元化业态，商业领域常常谈及新增长曲线，表明企业需要在原有的业务板块失去增速后，尽快找到新的业绩增长点，以此驱动企业迎来稳健可持续的发展。

世茂服务布局了较多的领域，但主要还是围绕地产产业链以及相关延伸的高价值产业而展开，公司积极探索新的业务模式，着力打造新增长极。

以其在第三大收入来源城市服务的布局来看，过去一年公司在这一领域的项目获取上持续获得突破，截至2022年末，世茂服务城市服务业务总合同金额达65亿元，仅2022年就新增合同金额近10亿元，展现强劲的拓展势头。值得注意的是，世茂服务在布局板块中更注重产业链生态的构建，目前其围绕城市服务业务板块实现了从设备研发制造到服务投资运营的全产业链覆盖，竞争力在行业保持领先水平。

在笔者看来物业公司本质是流量的生意，管理着全国各地的楼盘，拥有着绝对数量的业主，形成了流量池效应。基于此来看世茂服务的增值服务商业生态，其多元化业务探索上也聚焦在更具有成长性的C端“用户+”业务，并着重关注新零售、养老、托育、团餐四个业务线。公司相关业务板块过去一年也均取得了不俗的突破，如旗下养老品牌椿熙堂，截至2022年底其运营服务的社区站达325个，养老机构10个，已覆盖23座城市超30万人，同比增长近20万人。而在过去一年其养老服务业绩也相当亮眼，实现收入达1.42亿元，同比增长482.3%。团餐方面，进展同样迅速，2022年世茂服务新增团餐项目13个，服务项目数达到59个，服务客户超100万人。

支撑力4：关联方走出困局的估值重估契机

从市场对物业公司估值的压制情况来看，与对关联方房企的信心不足有较大的关系。尽管世茂服务其本身业务的均衡性和独立性较强，但不可避免也受到这一因素的影响。在笔者看来市场的错判下往往孕育着机会。

从物管行业本身来看，国内仍然处于早期发展阶段，长期前景依旧乐观。而短期方面，伴随政策支持、经济复苏等行业迎来回暖，地产信用问题解决，房企风险出清，市场信心的恢复也将传导到物业板块，驱动板块估值的修复。

聚焦到世茂服务方面，随着关联方积极妥善处理债务问题，现金流状况不断改善，发展迎来新局面，世茂服务也将有望受益市场信心的恢复以及自身业绩修复对市场错误认知的重构，迎来估值改善乃至重估的新契机。

3、结语

综合来看，在物管赛道世茂服务走出了差异化的经营路线，但市场的估值仍然较多的与其关联方房企链接，这也是令其在房地产行业震荡期市场表现不理想的重要因素所在，目前市场也已经较为充分反映了这一悲观预期。

对此，世茂服务管理层也在业绩会上对外积极发声向市场释疑。公司执行董事、总裁叶明杰表示“世茂集团和世茂服务是分属于两个独立的上市公司，我们是有充分的划类依据以及管理上面的独立性。所以我们认为它实际上不会对我们的经营造成一些干扰，我们的管理是有独立性的，经营也是有独立性的。”“世茂集团和世茂服务之间的关联交易额也在下降，其实现在不仅仅是管理面积，关联交易的比例下降得也很明显，世茂服务自身已经不再依靠母公司来取得长期的发展。”

以长远视角来看，世茂服务聚焦广阔的市场空间，以物管赛道而言，在叶明杰看来，物业行业是一门好生意。不仅需求端有市场，供给端也较为分散的，集中度低，目前政策端持续引导行业逐步走向规范，基础物业有稳定的盈利，增值服务盈利的能力更高等。

回归到世茂服务方面，公司在行业竞争中构建了坚实的壁垒，经营指标逆势表现下持续验证其不俗的综合实力和成长潜力。展望后续，随着后疫情时代的到来，房地产行业深层次变革叠加经济转型、消费升级等大背景，公司优异的商业生态布局支撑其内在价值的持续释放，后续资本市场的表现也将值得期待。

关键词：