我想给火爆的成都楼市浇点冷水

作者:今纶


(资料图片仅供参考)

我前年去成都遇到一个网约车司机。司机是从上海某公司出来的,因为路程比较长,我们就聊了聊他在成都的生活。

他在成都的收入不高,此前一个岗位大概月薪5000元,老婆的收入还要略低一点。后来老婆怀孕了,因为身体原因不能上班,他只好辞职出来开网约车,这样收入会高一点。

但是因为买了房,他的收入还是很难覆盖家庭所有开支,于是双方的父母给他们每个月补贴5000元。

司机还很年轻,但已经有了白发。

我为什么要讲这个故事?因为年轻司机的收入与成都的房价、楼市密切相关。

01 人口增量第十,房价涨幅第一

很多人在讲楼市的时候不停地在讲人口,不停地在讲GDP,不停地在讲规划。

似乎有了人口、规划、GDP,楼市就上来,果然如此?

所有违背经济规律的事情都会被打脸,所有加的杠杆最终都会被迫撤下。

楼市稳健的终极法则是什么?当地居民的收入与房价匹配,其余都是妄言和泡沫。

楼市不稳健的原因只有一个,外地炒家蜂拥而入。

好,先讲人口。成都过去一年的人口增量如何?成都去年末常住人口2126.8万人,较上年末增加7.6万。但这个增量并不算高,在全国主要城市人口增量排行榜上,甚至还落在济南、郑州、青岛、南昌的后面,更不用说和排名第一的长沙相比较了。

但是纵观今年以来的楼市数据,无论长沙、济南、郑州、青岛、南昌,甚至人口增量第二的杭州楼市的上涨幅度都无法和成都相比。

今年以来,在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中,成都新建商品住宅和二手住宅价格均涨幅居前。截至今年3月份,成都新建商品住宅价格和二手住宅价格环比均连续15个月增长。

但是,如何解释人口增量第十的成都变成了楼市涨幅第一?

看来,在某些因素面前,人口增量的数据对于楼市的助推作用可以忽略。

02 成都房价涨只有两个原因

好的,我们再来看看GDP。

因为成都一季度的GDP没有公布,我们只能看去年的GDP。

根据官方公布数据显示,2022年全国城市GDP十强为:上海、北京、深圳、重庆、广州、苏州、成都、武汉、杭州和南京。

要是讲经济总量的话,深圳、重庆都在成都前面,讲人口密度和经济增速的话,深圳也在成都前面。

2022年成都市GDP增速为2.8%,深圳市是3.3%。

如果要讲产业结构的话,深圳恐怕也要略胜一筹,所以,为什么经济总量、增速以及产业结构都不如深圳的成都,居然变成了房价涨幅第一?

还有人和我们讲规划,说成都不停有重磅利好,如何如何。

不过,成都的规划利好恐怕和深圳还是没法比,因为城市的定位在国家这盘大棋里是真的不一样。

为什么深圳的规划和政策红利远超成都,但成都楼市涨幅甩开深圳一大截?

这算不算“成都之谜”?

成都房价为什么会涨?

两大原因:第一,政策不断松绑。第二,供应量在此前断崖式下跌。

2022年,成都市政府出台了一系列的楼市松绑政策,比如说父母投靠落户购房资格,人才购房、多孩购房资格等等,甚至只需要一年的社保,就可以在成都买房,其实都在很大程度上刺激了成都的购房需求。这是在需求端不断制造需求,创造新的客户。

在供应端,2022年成都的新房成交量同比下跌了18%,从2021年到2022年两年的时间,成都的新房供应量同比下跌了10%左右。

所以,成都房价这一轮房价上涨并非什么人口、GDP、规划的原因,和企业IPO的数量也没关系,你如果把限购政策收紧,把供应量扩大几倍,再来十个IPO的企业也不可能推升房价。

说到底还是最普通的逻辑与常识的兑现:政策松动到一定临界点,比较多的客户大量涌出,有买房资格了。

想买新房,结果发现新房的供应量不太够,于是房价涨。

客户数量的增长和新房的相对短缺,造成了短期的火爆。

所以,成都的故事没有什么传奇。

03 成都房价和本地人收入关系不大

那么,成都楼市的数据真相是什么呢?

根据成都住建局公开的网签数据,3月成都二手房备案成交量超过2.8万套,环比增长48%,同比增长103%,创下近7年来的月度新高。

其实最火热的是150万左右的二手房,基本都是刚需在买。

简而言之,这些卖家基本都是比较穷的,因为只需要首付几十万即可“上车”。成都二手房能推到全国第一的成交量,我们看完成交结构不禁唏嘘。

来自克而瑞·四川的数据显示,从近一个月的成交数据看,除了天府新区和高新区的成交价是200万以上为主力,其余区域大部分的成交价格都在100万—150万之间。

也就是说,成都的二手房很多都是刚需在恐慌性买入,他们害怕房价上涨,担心自己未来在城区没有立锥之地。

这让人想起了本文开头的那个网约车司机,他自己供不起楼,只好让双方的父母来帮扶。

2022年11月发布的《成都市2021年人力资源市场工资价位和行业人工成本信息》显示,2021年成都全行业企业从业人员工资价位中位数为6.55w元/年,月薪中位数约为5458元。

这些人真能撑得起成都楼市?

是的,成都的房价和本地人的收入关系不大了,川渝甚至西南、西北的富裕阶层他们在“帮忙”撑起成都楼市,他们有的已经在成都买了房,有的在奔向成都的路上。

成都楼市还在持续虹吸省内地级市、县城收入稳定或富裕人士的资金,因为成都是四川独一无二遥遥领先的城市。

有成都房地产业界人士告诉我:“这次卖二手房,再买新房或者买大点的二手房的客户,转化率大概不到一半”。

那么,问题来了,这些钱去哪里了?

数据显示,成都二手房3月的成交量接近3万套,领跑全国。二手房成交量激增的同时,二手房挂牌量也出现了大幅上涨。

链家房源信息显示,截至2023年4月6日,成都在售二手房达到187842套。

有人在拼命买,有人选择落袋为安,并且离开房地产市场,到底谁更聪明,时间会给出答案。

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