编辑 | 虞尔湖

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出品 | 潮起网「于见专栏」

自恒大地产暴雷至今，房地产行业就仿佛一石激起千层浪般，不断被各种负面新闻所缠绕。而近日备受市场和消费者信赖的房企碧桂园，同样不得不发出自己无法及时履约的通告。至此，房地产行业再次陷入舆论风波。

但没有上市、无需公布自己财务状况的民营房企，其财务状况到底什么情况、期房能否按时且保质保量的交付，都属于未知数。而在这一批房企之中，又属鸿荣源最为惹眼。因为鸿荣源从旧改起家，打造了几个标杆项目后，便不得不按捺自己躁动的扩张之路，默默地蛰伏在自己的一亩三分地中。其财务状况究竟如何，无人知晓。

上市房企暴雷不断，引新一轮消费低迷

恒大暴雷事件之后，房地产行业似乎就吹响了暴雷的号角。并且伴随着近期碧桂园、远洋地产无法按期付息的噩耗，房地产行业的未来更是一片阴霾。

回顾2022的房地产市场，其主旋律仍是以“稳”为主。从注重风险防范，到宽松的政策基调，都释放出一种催促购房者回归的消息。可实际上，业内分析师认为，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，房地产企业投资与开发持续下行，房地产开发企业的投资意愿十分低迷。

数据显示，今年1-6月，百强房企实现累计销售额22980亿，同比下降4.7%。中海、保利发展和万科占据前三甲，分别录得销售金额1675.6亿、1657.5亿以及1325.6亿。其中，中海和保利发展同比分别上升30.1%和17.4%，万科同比下降5.3%。

从消费者的购买意愿来看，期房、回迁房等已然不是首选，尤其是在一二线城市，购房欲望更是直线下降；三四线城市的投资性房产也陷入疲软，更何况烂尾风险仍是许多购房者不再买房的根本原因。

与此同时，近年来关于征收房产税的政策、学区房调整政策也频频传出，这也从侧面影响了豪宅盘、学区盘的销量。

对于盘子铺得足够大、资金链足够宽裕的央企而言，减少买地、锁住自己的现金流是开源节流、抵御未知风险的好办法；可对于民营企业而言，本就缺少相关资金池的辅佐，动辄上亿的交易，一旦遇到风险就会出现崩盘的风险。

恒大的天坑，相关部门有心想要帮一手也无济于事；碧桂园资产配置较为合理的情况下，相关部门能推动其尽快解决资金问题；而远洋集团的暴雷，业内对此也只是微微一笑，似乎对房地产大佬们接连暴雷，已经见怪不怪了。

上市房企接连暴雷，一方面是因为其不得不公布自己的财报数据，亏损和违约是无法遮掩的，另一方面也是告知投资者相关风险。但若房企不上市，就无须披露自己的具体财务信息，就比如说鸿荣源。这家从宝安旧改项目起家的房企，就主打“小地主”思维，外界对其的认知也极为有限。但这种保守，也恰恰让其难以长成参天大树。

从旧改起家，鸿荣源仍有“小地主”思维

成立于1991年的鸿荣源以承包工程发家，打下了坚实的建设口碑之后，开启了自己的旧改“接盘”路。

自1996年进入深圳，并开发了位于宝安区的弘雅花园项目，由此掘得第一桶金后，鸿荣源就如同发现了宝藏一般，开始疯狂跟随相关部门的城市更新步伐，同时也开始了自己的囤地之旅。

扎根于宝安的鸿荣源基本不会出现在土地拍卖市场，全靠旧改拿地为主。根据其官网显示，鸿荣源累计综合开发建筑面积超过1000万平米；在建待建项目近三十个，多为旧改项目，尤其集中在宝安和龙华区。

不可否认的是，鸿荣源这种低价拿地、无需压过多资金，且还有一定政府协助的项目，的确是房企能够树立市场口碑的一大举措，更何况旧改之后，相当于把一个片区掌握在自己手中，这也是为何许多中小型民企都愿意花大力气在推动旧改这一事上的根本原因。

鸿荣源在早年一直专注于住宅领域，先后在深圳宝安开发了弘雅花园、雅豪轩、御景台、丽景城等外界反响不错的项目。在宝安区经营稳固之后，鸿荣源杀入福田片区，开发了熙园等豪宅项目，奠定了其深圳本土知名房企的威名。这也是为何其能够轻松拦下一大批旧改项目的根源所在：口碑好。

但随着2018年，当地部门正式叫停旧改开始，鸿荣源的日子也变得不好过了。

2018年，相关部门连续发布多项通知，正式叫停旧改政策、全面转向棚改后。许多盼望住新房已久的住户，突然不再好说话，因为棚改与旧改补偿的款项、赔付的住房比例有着较大差异，从某种程度上来说，无疑是亏本买卖。

但对于鸿荣源来说，旧改没了不是什么太大的损失，毕竟自己还有庞大的商业体系支撑着自己的现金流。可随着深圳商圈“内卷”的白热化，鸿荣源旗下的“壹方”系列，也变得举步维艰。

鸿荣源依靠其在2006年成立的全资子公司壹方置业，进行商业地产的开发与运作。也正是那年，鸿荣源正式确立了以住宅、商业、产业为核心的战略发展方向，在商业地产领域开启了“标杆型城市综合体开发+商业综合运营”的发展模式。

据官网显示，鸿荣源壹方置业目前已经形成了壹方城、壹方天地、壹方汇、壹方里、壹方奥特莱斯五大商业产品线，未来将实现管理商业物业规模超300万平方米，通过自持商业与品牌输出，力争打造具有国际竞争力的商业增值服务商。

这看似十分有竞争力的商圈布局，其实有一个隐藏的缺陷：地区布局过分集中，且热衷于布局在一些人流量尚未形成规模的新兴区域。

在宝安起家的鸿荣源称得上是宝安一带的地头蛇，在自己的地盘打造一个成熟的配套商圈自然不是难事。龙华毗邻宝安，难度也不是太大，前海也同样如此。但在年轻人潮流聚集区域：南山区、福田区、罗湖区等老三区，鸿荣源似乎有些隐形了。

南山作为目前深圳市发展最为稳健的区域，其主打的就是年轻、科技和活力。华润集团、华侨城集团、招商集团、海岸集团等，在南山区扎根多年；而在福田区有深业集团、星河集团、卓越集团等，早已饱和，鸿荣源想要入局难度自然不是一般地大。

但鸿荣源对外扩张稍显无力，不仅仅体现在其深耕的深圳，放眼珠三角地区，鸿荣源似乎也被一个无形的牢笼困住，无法走出自己的一亩三分地。

被迫驻守大本营，鸿荣源犹如困兽

积累了稳定的资金流、较好的业界口碑之后，鸿荣源自然也想迈开步子尝试一番。据公开资料显示，2007年起，鸿荣源掌舵人将瞄准了珠江三角洲商机，拍下包括金沙洲地块在内的多个地王。2008年，鸿荣源更是有意通过借壳ST兰光进入资本市场。

但理想终究是理想，现实给了鸿荣源重重一个耳光。

2007年5月，鸿荣源与14家房企激烈厮杀后，以13.95亿的价格拍得佛山一地块；8月，又以收购公司的形式，拿下惠州近70万平方米的土地，成立惠州分公司。此外，鸿荣源还不断在珠三角其余地区抢地盘，但这仅仅是鸿荣源打响拿地战争的第一枪。

同年9月的广州土地拍卖会上，鸿荣源和保利几经争夺，最终以21亿的成交价拿下了广州白云区金沙洲一地块，刷新了金沙洲购地纪录。经此一战，鸿荣源的名号在珠三角地区房地产市场，可谓无人不晓。

可令鸿荣源始料未及的是，还未能好好规划如何大展拳脚的时候，相关部门对于房地产市场的宏观调控就已然到来。面对天价土地款，号称资金池足够深的鸿荣源，也难以招架。尽管当时鸿荣源对此拒绝回应。

可到了2010年，当地部门正式回收该地块，且同时没收近4亿的出让金后，鸿荣源的资金断裂问题就已经彻底暴露了。但有业内相关人士介绍，其实早在2008年，鸿荣源部分项目就已经停摆，资金问题早已人尽皆知。

对于自己的不足，鸿荣源自然也是心知肚明。借壳上市也不是没有尝试过，奈何斥资3000万履约保证金后，骤然发现拟注入资产的权属不完整以及同业竞争问题，不得不叫停借壳之路。

借壳上市失败后的鸿荣源，不得不开始自救。从降价销售、到亏本卖地，为了解决此次资金危机，鸿荣源无所不用其极。好在管理层这番“烈士断腕”的举措，把集团从崩盘的边缘给拉了回来，不过也已元气大伤。

时至今日，鸿荣源仍是一家不上市的民企，为冲出宝安、龙华而努力奋斗中。在房地产市场持续低迷的情况下，恐怕鸿荣源一时半会想冲出舒适圈，走出自己编织的甜蜜牢笼，还需要不少时间。

结语

鸿荣源抓住了城市更新红利的鸿荣源，让自己能够迅速扎根在深圳；建造了标杆式项目后，也获得了市场的认可与消费者的追捧。但对于如何走出属于自己的发展之路，鸿荣源似乎还没有找到答案。

在房地产市场低迷、房企们纷纷暴雷的情况，或许鸿荣源什么都不做，就已经是最好的决定了。

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