2022年4月，因为参与小区团购，“风投女王”徐新的聊天记录在网上疯传，一时间“连徐新都在网上找团购面包了”引发网友热议。

作为金融圈大佬，徐新在投资领域的战绩颇丰。

当宗庆后想要做中国人自己的瓶装水时，她给了娃哈哈第一笔4000万美金的投资；

(资料图片)

当丁磊深陷互联网泡沫破裂危机时，她帮忙顶住了网易所有股东的压力；

当刘强东被50位投资人拒绝一夜白头时，她给了京东一笔1000万美金的救命钱，彼时京东每个月销售额不过5000万。2014年京东上市，徐新旗下今日资本因持有京东7.8%股份而大赚22亿美元，投资回报率超过150倍，这一战使其名声大噪，彻底打响“风投女王”名号。

凭借显赫的投资表现，徐新也被称为“中国女版巴菲特”，2022年的福布斯排行榜显示其身价约为160亿元。

团购面包被关注后，徐新居住的御翠园也走进公众视野。

御翠园由李嘉诚旗下的和记黄埔打造，2004年建成，共有404户，作为内环内规模最大的高档别墅社区，御翠园地理位置优越，西边即世纪公园，南边是上海新国际博览中心，北边是富豪聚集的九间堂别墅。

在市场看来，御翠园代表了上海别墅品类的一线水平，无论是板块内的土地资源占有还是整体产品规划，都是天花板式的存在。

这样的天花板也吸引了不少名人的青睐，小区业主不仅有徐新，携程的梁建章、恒瑞医药的孙飘扬等也居住于此。

而今，御翠园即将迎来新业主，“入园费”为1.2亿元。

1月17日中午，一套位于御翠园的房源终于拍卖结束，该房源为小区D1户型——一套占地面积936.29平，建筑面积604平，地上2层（416平）、地下1层（188平），北进门、南花园的独栋别墅，起拍价5369.8万元，最终成交价1.19亿元，溢价121%。

高溢价背后是一场历时26个半小时的380次拉锯战。

1月16日上午竞拍刚开始便有人出价，随后多位买家跟进，距离原定结束时间尚有30分钟，出价已超过8000万元。随着出价超过1亿元现场形势也逐渐明朗：由此前的多人混战转入两强争霸，二位意向买家鏖战200多轮后将价格定在了118798017元。

同一日上海进行了6套法拍房的拍卖，上述御翠园房源成交价最高溢价率也最高，相较同期被拍的两套估值过亿的洋房、别墅最终以7成、9成折价出让，高溢价拍卖让御翠园再度受到关注。

这套沪上豪宅何以流入法拍市场？

《国际金融报》记者查询询价报告发现，该别墅为郑好所有，因金融借款纠纷而被招商银行温州鹿城支行申请执行。

天眼查显示，郑好担任、持股多家公司，业务范围包括房地产开发、建筑材料、服饰等，其作为第一大股东的上海嘉频房地产开发有限公司（下称“嘉频地产”）和上海世和置业有限公司（下称“世和置业”）均为房地产开发公司，其中世和置业在上海浦东祝桥板块开发了世和空港中心。

2011年拿地后世和空港中心项目的进展并不如预期顺利，2020年因未能按时还本付息（共计6.15亿元），华融资管对世和置业的债权资产进行处置。

根据当时的处置公告，世和置业将浦东空港中心项目土地使用权及其地上B座、C座、D座及地下室在建工程作为抵押，郑好旗下的另一家公司嘉频地产提供担保向华融借款，彼时上述抵押物估值9.63亿元，华融据此提供融资5.6亿元，截至2019年9月21日产生利息5541.11万元。

世和项目的资产处置只是郑好生意版图流动性困境的一个缩影，2020年、2021年期间与其相关的司法案件激增，达到52宗，其中部分涉及民间借贷。

纠纷之下，其名下豪宅也未能保住。

这套御翠园上架法拍网站后，虽然保证金高达600万元，但依然吸引了21人报名。

从事法拍房交易的中介陈然（化名）对记者表示，作为房产，御翠园具有稀缺性和圈层附加值，这也保证了其在资产领域的高价值和流动能力，因此对于高净值人群而言御翠园是资产配置领域的优选。

陈然对于御翠园拍卖结果的高溢价并不意外，毕竟“评估价过低”。

询价报告显示，该套房源建筑面积604.83平，单价88782万元/平，总价5369.8万元。

这一价格确实低于市场表现。

数据显示，2016年御翠园二手房成交均价便超过10万，2021年8月其二手房成交均价达到278544元/平，创下小区建成以来的最高价，2022年1月一套与此次法拍户型相似的房源，成交价1.26亿元，均价在21万元/平左右。

因此，即便溢价高达121%，1.19亿元的成交价折合单价为19.7万元/平，依然低于此前成交价和同小区二手房挂牌价。目前御翠园有两套D户型挂牌房源，均价分别为25.25万元/平和28.97万元/平，对应总价1.5亿元和1.75亿元。

陈然指出，以此计算该房源相较市场价而言依然是折价出让，且如果算上税费和中介费，差价更大。其强调，仅中介费一项如果按照链家3%的收费标准便可省下360万元。

对于评估价与市场价存在的差异，陈然分析到大体有两方面原因，一是外地法院和评估公司对上海房价缺乏全面真实的了解；二是该评估报告为此前的，这次上架只是重新启用，因而数据没有及时更新。

文章来源:国际金融报

关键词： 成交均价 建筑面积