在选定了方向并付出了前期的学费后，万科经营服务类业务开始贡献正向利润

经营服务类业务“付学费付完了”。在万科A（000002.SZ）2022年业绩发布会上，董事长郁亮明确表示，经营服务类业务将开始贡献正增长。

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对于多元化业务，万科是较早进行探索的房企之一。公司曾表示要用10年左右时间明确方向，2021年万科确定了经营服务类业务的4大主题。董事长郁亮在这一年就已经明确指出，为探索新业务所交学费的大头已经基本付完，2022年非开发业务将贡献正收益。

如今万科的业绩报表兑现了郁亮的预言。在2022年业绩说明会上，郁亮再次表示，2023年万科经营服务类业务合计还会有两位数增长。给一段时间，一定会对万科的收入、利润表有重大影响。

多元业务迎突围曙光

万科日前发布的年报显示，2022年公司实现收入5038.38亿元，同比增长11.27%；实现归属母公司股东的净利润226.18亿元，同比增长0.42%。分红方案中，公司给出了每10股派6.8元（含税）的现金分红方案，在将公司回购计入后，分红率超过了40%，继续保持优秀的分红水平。

在开发业务继续保持增长的同时，经营服务类业务是万科年报的一大亮点。在业绩发布会上，万科表示，2022年公司经营服务业务全口径收入为512.6亿元，首次突破500亿元，同比增长23.1%。

也就是说，万科经营服务类业务的收入占比已经超过了公司营收的10%，且增速较公司整体增速明显更快。更为重要的是，公司董事长郁亮介绍，经营服务类业务已经开始贡献正向利润。

为了等到这一刻，万科已经布局了近10年之久。这也是为什么董事长郁亮在发布会上说，对万科而言，公司在经营服务类业务方面有先发优势，提前8到10年时间做了相关铺垫，因此起步比较早。

在2014年转型时，万科布局多个赛道，并表示要用10年时间明确方向，经过多年探索，2021年万科首次正式明确将经营和服务类业务的主要方向定为物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。

在先发优势的基础上，万科经营服务类业务的另外一个特点是布局比较全，而且在各自领域里面都是数一数二，布局比较全带来的好处是协同效应。郁亮表示，相信万科的经营服务类的业务加总在一起2023年收入还会有两位数增长，利润会开始从2022年的0开始往上增长，以后一定是正向贡献。

实际上，市场对此或许有一定的预期。在2021年的业绩发布会上，万科郁亮就已经明示，为探索经营服务类业务所交的学费，大头基本上已经付完。即使用成本法计算，2022年非开发业务加在一起，对公司报表将形成正向贡献。如今，万科兑现业绩。

在经营服务类，物业是发展较为成熟的一个，已经上市的万物云（2602.HK）是物业经营主体。2022年万物云实现营收301.06亿元，同比增长27%；公司股东应占利润15.1亿元。而在2019年万物云的收入只有139.27亿元，即公司收入较之已经增长了1.16倍，涨幅之快可见一斑。超过15亿元的净利润也早已经成为万科盈利的重要组成部分。

商业开发与运营是万科运营类业务的第二大收入来源。2022年公司商业业务(含非并表项目)的营收为87.2亿元，同比增长14.3%。累计开业商业项目达到242个（含 138个社区商业项目），建筑面积1227.7万平方米。与之对应的是，2020年公司开业的商业面积989.8万平方米，收入为63.22亿元。在疫情困扰的这几年中，商业项目能够继续保持增长，实属不易。

2022年物流仓储和租赁住宅分别实现营收35.6亿元和32.4亿元，同比分别增长了17.9%和12.1%。这其中，公司物流中的冷链仓储规模全国第一，“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。

除了上述主要经营服务类业务外，万科在冰雪、酒店等也有参与。2022年公司滑雪实现业务收入2.8亿元，同比增加11%，接待游客达到88万人次，同比增加12%。持有的在营酒店达到33家，较2020年增加了10家。

多元化业务已经进入收获期，可以为万科贡献稳定的利润额。尤其是在房企资金链危机、爆雷不断之后，单纯的开发模式已经为市场所摒弃。经营性不动产能够创造长期稳定的利润，波动显著好于开发业务。在退出等政策和融资渠道放开后，存量资源可以得到充分利用。

3月24日，证监会下发通知，此次通知将商业不动产纳入REITs试点。商业不动产是典型的重资产，之前并无太多好的退出渠道。不少开发商运营商业项目，都是与开发项目捆绑拿地的。REITs试点向商业不动产放开后，使得资产运营有了退出通道，得以实现良性循环。

中信证券认为，万科在长时间的积累之后，报表上164亿元固定资产，986亿元投资性房地产，1295亿元长期股权投资当中，都蕴含了一大批可以盘活的各类存量不动产，包括物流、长租、商业等各种类型，其中不乏一些区位良好，运营出色的资产。

2023年是REITs市场的快速发展期，公司如能抓住机遇，打通REITs融资渠道，则有望同时实现业绩提档和资产负债表的优化。当然，REITs回收资金并不可以用作商品住宅开发，但却可以推动公司各类运营类业务做大做强。

在业绩发布会上，万科执行副总裁刘肖就介绍了积极信息。公司旗下的万纬物流在浙江和广东选了几个资产，在大概25万平方米左右，2023年有望发行REITs；泊寓体系纳入保障性租赁住房大概6万间房源左右，也在有序启动发行工作。

“我也注意到3月24日监管层对于商业的REITs有非常积极的表态，其实过去7天我们也在积极的工作，包括研究券商的选择，我们也会密切关注政策的情况，并且积极去做”，刘肖表示。

经营服务类业务的成长需要过程。正如万科董事长郁亮所言，经营服务的业务都是赚长钱、小钱，赚辛苦钱的。与不少开发商将商业等资产计入公允价值，从而增加账面利润不同，万科对此类资产是按成本法入账的。这意味着经营类业务将产生大量的折旧费用，从而影响利润的多寡。

2021年，万科经营服务业务加在一起，对报表贡献是0，而以前是负的。资产折旧对利润的拖累是重要原因之一。万科财务负责人韩慧华就表示，公司对于经营性业务在会计上选择了成本法。成本法每年都会有大量的折旧摊销，而且随着经营资产本身开业的增多，折旧摊销的量会逐渐增大，其中有相当部分是要计入到成本的。

成本增加降低毛利率，进而影响净利润。指望经营范围业务在某个单个年度对盈利有重大的改变或收入上要做重大改变，“还是有难度的”，郁亮表示。经营服务业务是滚雪球的业务，是做存量生意的，主要靠的是复合增长的力量。

利润蓄水池需要坚持以长期最大化市场价值为目标。中金公司就表示，在疫情防控的影响下，2022年万科多元化业务仍显示出较强的经营韧性。预计今明两年公司各细分业务收入均有望延续双位数稳健增长，盈利能力亦有望提升。长期来看，伴随着折旧摊销等因素的影响逐步减退，多元业务“利润蓄水池”的作用有望逐步显现，推动公司顺利完成向开发、经营、服务并重的转型。

稳住基本盘

在2021年商品房销售金额创下18.2万亿元的历史之最后，2022年全国商品房销售规模大幅下降，全年销售金额降至13.3万亿元，同比下降26.7%。销售规模瞬间跌至5年前的2017年水平。叠加规模房企资金链不断爆雷，行业陷入低谷。

无论是融资端还是销售端，2022年下半年各级政府出台了一系列的放松政策，在疫情影响日渐消散之后，进入2023年后房企销售渐现暖意。统计局数据显示，2023年1-2月，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6%，其中住宅销售面积下降0.6%。商品房销售额15449亿元，下降0.1%，其中住宅销售额增长3.5%。

从单月来看，2月份房企销售已经实现正增长。克而瑞发布的月度数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额4615.6亿元，同比增长14.9%。这也是2021年7月首次负增长一年半后，百强房企销售再次回到正增长。从全口径看涨幅更为明显。2月百强房企单月销售额为4936亿元，同比涨幅接近25%。

3月份正增长继续。克而瑞数据显示，百强房企前3月累计实现销售额1.66万亿元，同比增长2.2%同比增速止跌回升。单就3月份来看，百强房企全口径销售金额同比增长24.5%，继续保持快速企稳态势。

经营服务业务赚的是长钱、小钱和辛苦钱，需要长期复利的积累，在相当长的一段时间内，开发业务还是各家房企的基本盘。对于开发业务，万科郁亮表示，目前市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍处在温和恢复的阶段。

新房的需求上有天花板，下有保底线，这是万科明确的观点。万科选择坚持开发经营服务并重的策略，在确保活下去的情况下，坚持这个战略。因此，在持续推进经营服务类业务发展的同时，并不会减少对开发业务的注重。

2022年万科实现销售金额4169.7亿元，下降了33.6%，降幅好于规模房企整体水平。在拿地方面，2022年万科累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米。

截至2022年底，万科在建项目总计容建筑面积约8260.1万平方米。即使不新增任何项目，以2022年的销售面积，在建项目也满足公司3年的开发需求。加之未开发项目和总计容建筑面积约403.3万平方米的旧城改造项目，万科土地储备资源足够丰富。

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