每日快报!上市15年首亏损超百亿,华侨城的文旅+地产故事不好讲了

编辑 | 虞尔湖

出品 | 潮起网「于见专栏」


(资料图片仅供参考)

近年,随着多家房地产企业相继暴雷,以及近期恒大许家印被列为执行人,地产企业陷入亏损已经不是新鲜事。不过,当同时布局文化旅游、房地产两个板块的大型集团公司华侨城传出亏损新闻时,业界依然大吃了一惊。

3月底,华侨城集团旗下的上市公司深圳华侨城股份有限公司(股票名称:华侨城A,以下简称华侨城),披露了2022年年报。数据显示,2022年华侨城亏损额109亿元,这也是自其上市15年以来首度亏损,亏损之大,令人瞠目结舌。

令人唏嘘的是,早年的华侨城,依靠“文旅+地产”双轮驱动,靠着土地红利跑通了高毛利的经营模式,在资本市场甚至成为众生仰望的对象。但是经历2022年业绩暴跌的颓势后,其2023年第一季度的财务表现,依然有些差强人意。这不免令人担忧,拐点已至的华侨城,未来将何去何从?

地产企业相继暴雷,华侨城难以独善其身

2021年是房地产行业暴雷的密集期。房地产企业集中亏损之时,华侨城却是一个幸运儿,稳处安全区,保持了正盈利状态。然而,好景不长,短短1年后,一份年报就将其尴尬现状,暴露无遗。

据华侨城官网介绍,华侨城成立于1997年9月2日,总部设在深圳市南山区,是华侨城集团旗下旅游及房地产板块的上市公司。

据介绍,华侨城的战略定位是“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者、互联网创新实践者”,华侨城以文化旅游、房地产为主营业务,并在深圳当地乃至全国,形成了巨大的影响力。

值得一提的是,2021年华侨城实现营业收入1026亿元,同比增长25%,首次突破千亿大关, 实现净利润71亿元,归属于上市公司股东净利润38亿元。其中,旅游综合业务收入433亿元,与上年基本持平;房地产业务收入590亿元,同比增幅58%。

然而,短短一年后,华侨城过去顺风顺水的局面就一去不复返。华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损,主营业务收入766亿元,同比下降25%;分行业来看,旅游综合业务收入272亿元,同比降低37%;毛利率25%,同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元,同比降低16%;毛利率22%,同比持平。

华侨城营收、毛利率的大幅双降,也预示着这个曾经看起来十分“高大上”的品牌,正在经历内部经营阵痛,甚至陷入业绩低谷期。对此,华侨城董事及总裁王晓雯在业绩说明会上,向投资者坦言:“2022年是公司上市以来经营承压最重、最为困难的一年。”

而华侨城董事长张振高则在财务报告中,则以“正处于成立以来经营压力最大,风险挑战最多的时期”来形容过去的2022年。实际上,华侨城首度亏损,并非毫无征兆。早在2021年,其归母净利润就同比下降了七成。紧接着的2022年,再度大幅下滑387.05%直至净利润告负。

针对上市15年来出现首次由盈转亏,华侨城在年报里已有总结,其中两点最为致命。其一是受市场影响,房地产行业整体下行,旅游景区的业务也因为需求萎缩、遭受冲击,整体效益直线下滑。其二是公司对存货项目及资产进行重新评估,提了减值准备,该部分金额同比2021年末,有增无减。

实际上,减值计提这种操作,在市场变幻不定的时期,十分常见。一些民营企业为存货跌价准备,也会如此操作,在房地产行业更是屡见不鲜。例如,据不完全统计,截至3月底,A股和H股多家房企2022年报出现业绩亏损,七成以上企业出现利润下滑,而存货减值计提是亏损的主要原因之一。

由此可见,在行业整体低迷之时,华侨城也未能独善其身。不过,也有业内人士对此指出,只要公司资产质量好,存货减值就并不是真的亏损。因此,减值计提也被视为是华侨城出于审慎考虑,对降低部分所作的一种稳健处理。

只是,即便是“浮亏”这种财务报表上的“文字游戏”,也难于掩盖华侨城未来发展的焦虑。毕竟目前房地产行业依然处于充满不确定性的动荡状态中,其计提存货等资产是否能抵消实际亏损带来的负面影响,依然不得而知。

清除烂账却难翻身,新财年或仍将承压

通过华侨城减值计提的财务处理方式不难看出,华侨城试图通过将亏损“提前”,来缓解财务层面的压力,以便轻装上阵、重新出发。只是,通过目前华侨城依然在坚守的文旅及地产板块来看,其2023年的发展或将依然承压。

众所周知,2022年疫情冲击下的旅游行业,日子并不好过,甚至至今依然没有恢复元气。据华侨城在业绩报告中提到,据国内旅游抽样调查统计结果,2022年,国内旅游总人次25.30亿,比上年同期减少7.16亿。国内旅游收入2.04万亿元,比上年减少0.87万亿元。

皮之不存毛将焉附。行业大盘趋势向下,华侨城的文旅板块也首当其冲。据其2022年财报显示,华侨城旅游综合业务收入272亿元,同比降低37%,占总营收比重下滑6.77个百分点;旅游业务毛利率25%,同比降低8个百分点。

营收两位数下滑的根本原因,也显而易见。数据显示,报告期内,其文旅项目游客接待人次仅为上年的69%,而剔除增量项目来对比2019年,也只是当年同期的53%水平。不过,刚刚过去的2023年第一季度,其游客接待量正在回温。

Q1财报数据显示,1-3月,公司旗下文旅企业合计接待游客超2300万人次,较去年同比增长约80%。只是,这种增量水平,或许是基于去年同期,基数相对较低带来的结果。

另外,其房产板块在疫情过后同样承压,整体业绩,甚至同比依然处于下滑状态。整体来看,今年1-3月,华侨城的合同销售金额85.5亿元,较上年同期增长5%。

要知道,这还是在2022年历史数据基数相对较低的情况下,纵向对比的结果。房产销售业绩仅仅个位数的增长,也显然意味着,疫情防控的全面放开,并未让其房产板块的业绩快速复苏。

因此,在两个核心板块都未出现明显增长的情况下,其整体业绩表现,也不及预期。据其2023年第一季度报告显示,期内该公司实现营业收入69.17亿元,同比下跌7.44%;归属于上市公司股东的净利润为-3.03亿元,同比下跌271.69;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-3.38亿元,同比下跌429.18%。

由此可见,2023年开始以来,华侨城的整体营收、利润并无好转迹象,依然“跌跌不休”。据了解,华侨城的投资者除了对其文化旅游板块依然抱有期待外,对其房产业务已有些许失望。

据观察,华侨城依然没有从2022年销售市场、土拍市场、开发投资均表现低迷的困境中走出来。而且,近年华侨城的业务布局正在偏离市场主流和行业热点,因此也导致其重仓的房地产板块表现,有些差强人意。

例如,在成都,华侨城18年来布局了超30个项目,但在金融城、攀成钢、武侯新城、怡心湖、新川、天府新区市场等热门板块均未出现华侨城的身影。

值得一提的是,在两大主营业务板块收入下滑的同时,华侨城在拿地方面也显得十分保守。例如,2022年,华侨城仅获取了3宗项目开发用地。而上年同期其新增土储则是23宗。

昔日双雄沦为分飞燕,文旅+地产故事难讲

正因为华侨城的业绩持续滑坡,2023年以来文旅及地产板块也未给投资者带来多少惊喜,资本市场的投资者似乎已经对其失去信心与耐心。

近期,华侨城A股股价更是迎来一轮暴跌,刷新了历史新低。自8月初开始,股价一路下跌,一度跌破4元。截至发稿,其股价依然在5元以下,与昔日逼近千亿的市值,已经相差甚远,让不少投资者失望至极。

据了解,这或许也与其新一季财报数据表现不佳,以及深交所接连发函问询等利空消息有关。第一次是1月份的业绩预告,深交所要求华侨城对净利润和归母净利大幅亏损作出解释。第二次是财报发布后,由于公司财报数据和前期解释的亏损原因有偏差,以及127亿元的大额资产减值,再度引发深交所发函问询。

实际上,去年岁尾,在2022中国旅游集团化发展论坛上,华侨城集团再次上榜“中国旅游集团20强”。其旅游板块的业务,一直被华侨城视为是朝阳产业里的一颗新星。只是,这样的荣耀却被其业绩表现不佳、两度被深交所问询而淹没。更值得关注的是,其发家之本、在双轮中居于主动轮性质的文旅业务,亏损程度甚至是处于低迷赛道的地产业务的两倍。

要知道,昔日的华侨城,以主题公园“锦绣中华”起家,更是“文旅+地产”商业模式的开创者。曾几何时,华侨城的地产业务,更像是为其文旅业务添砖加瓦、锦上添花一般的存在。

然而,近年华侨城集团文旅业务高投入、低产出、回报长周期的弱质性早已凸显;其与地产业务的融合互补效应也日益趋微,乃至成为吃掉地产业务利润的“包袱”。

因此,过去华侨城构建“文旅+地产”双轮驱动模式,试图通过房地产开发来反哺文旅的发展的初心,已经支离破碎。至此,过去华侨城为了追求地产开发暴利的“文旅叙事”故事,也越来越难讲了。

实际上,背着包袱前行的华侨城文旅,正在试图单飞。2022年4月,张振高接任华侨城董事长之后,开始业务结构重整,其中主要对文旅、地产两大主业进行了“专业化”分割。只是,业界对此也是众说纷纭。更多人对此表示怀疑,而过去的业绩双雄如今劳燕分飞,真的就能改变华侨城走向亏损、发展不知何处何从的命运吗?

结语

在华侨城起步的20世纪80年代,商业地产尚在萌芽,主题公园更是新鲜事物,彼时华侨城采用双轮驱动,无疑具有前瞻性,也踩准了时代红利。

只是,时过境迁,如今华侨城正在面临房产板块存货高企、积重难返的困境。而在其寄予厚望的文旅板块,又面临着亏损胜过房产业务,商业情怀难于落地的难题。所以,华侨城即便短期内能够扭转亏损局面,恐怕也难以赶走中年危机、以及当前挥之不去的焦虑。但愿将房产与文旅业务进行专业化分割后的华侨城,依然有机会焕发第二春。

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